なぜ舞浜のホテルは7月より11月が儲かるのか？

― ディズニー投資の「季節性」をデータで読む ―

インヴィンシブル投資法人（8963）ポートフォリオ分析 ― 2025年1～12月データ

はじめに

東京ディズニーリゾート（TDR）といえば、夏休みや春休みがピークというイメージを持つ方が多いのではないでしょうか。ところが、TDR周辺のオフィシャルホテルを保有するREITのデータを分析すると、意外な事実が浮かび上がります。

2025年データで検証：D05「ホテルマイステイズ舞浜」のRevPAR（客室収益力）は、夏のピークシーズンである7月（18,231円）より、秋冬の11月（36,384円）のほうが約2倍高い。

この記事では、インヴィンシブル投資法人（証券コード：8963）が保有する舞浜エリアのホテルデータをもとに、ホテル投資の「季節性」をわかりやすく解説します。

REIT投資が初めての方でも読めるよう、専門用語は丁寧に説明しています。ぜひ最後まで読んでみてください。

①ホテルKPIの基本：RevPAR・OCC・ADRとは？

ホテルREIT分析でよく使う指標を3つ紹介します。

用語	正式名称	意味
RevPAR	Revenue Per Available Room（客室利用可能収益）	1室あたりが稼ぎ出す平均収益。OCC × ADR で計算される、ホテル収益力の「総合スコア」
OCC	Occupancy Rate（客室稼働率）	全客室のうち何割が埋まっているかを示す指標。100%が満室
ADR	Average Daily Rate（平均客室単価）	実際に販売された客室1室あたりの平均価格

3つの中で最も重要なのがRevPAR（レブパー）です。RevPARは「稼働率×単価」の積で算出されるため、いくら客室が埋まっていても単価が低ければ数字は上がりません。逆に単価が高くても空室が多ければ下がります。ホテルの総合的な稼ぎ力を1つの数字で表すことができる万能指標です。

②データで見る！ 7月より11月が2倍稼ぐ理由

まずはD05「ホテルマイステイズ舞浜」の2025年、月次KPIデータを確認してみましょう。

※ 出典：インヴィンシブル投資法人ポートフォリオページ 2025年実績データ

表を見て気づくことがありますか？OCC（稼働率）は通年で92～97%という驚異的な高水準を維持しており、夏の7月も92.5%と十分高い数値です。つまり、「夏は客が来ない」わけではありません。

RevPARの差は「稼働率」ではなく「ADR（単価）」が作り出している。

7月ADR：19,707円　vs　11月ADR：37,769円（＋92%）

空室率はほぼ同じなのに、販売単価が倍近く違う。

なぜ11月の単価がここまで高いのでしょうか？いくつかの要因が考えられます。

③投資家が注目すべきポイント：稼働率の安定性

実は、REIT投資において「季節性」そのものよりも重要なのは、低い月でもどの程度の水準を維持できるか、という「底堅さ」です。

舞浜ホテルのOCCを見ると、最低でも7月の92.5%。一般的なビジネスホテルが80～85%程度であることを考えると、これは傑出した安定性です。

年間RevPAR：26,294円（全105物件中第4位）

年間OCC：95.6%（ポートフォリオ最高クラス）

最低月（7月）でも RevPAR 18,231円を確保

RevPARが月によって変動することは、収益が「不安定」なのではなく、「強いシーズン」と「普通のシーズン」の差があるということです。REITはホテルから賃料を受け取り、その賃料がREIT投資家への分配金の源泉となります。通年で高い稼働率を誇るホテルは、賃料収入の安定した源泉となります。

④インヴィンシブル投資法人（8963）とは？

インヴィンシブル投資法人（INV）は、ホテル・住宅に特化したJ-REITです。2025年時点で全国105物件のホテルを保有する国内最大級のホテルREITの一つです。

証券コード	8963（東証プライム）
資産規模	ホテル105物件（2025年）
投資対象	国内ホテル（都市型・リゾート）および一部海外物件
D05の位置づけ	ホテルマイステイズ舞浜 ― ポートフォリオ内RevPAR第4位（全105物件中）